买房自住，到底要不要“在意”升值潜力？

文/易居（中国）企业集团分析师 李华琼

虽然我们常说，买房自住，房价涨再多都与你无关，因为你的房子是用来住的、不是卖的。但现实中呢，不管是自住还是投资，买房人都希望自己的房子有所增值也就是房价涨点再涨点。而且分析师在做电台节目的时候，90%的咨询问题均离不开同一个问题：这个楼盘的升值潜力如何？预计还可以涨多少？

▶人的需求逐级上升

房子升值潜力大，后期更易换房

马斯洛将人的需求层次分为五个层次，分别为：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求，又可以简单分为温饱阶段、小康阶段和富裕阶段。马斯洛的需求层次认为，需求是人类内在的、天生的、下意识存在的，而且是按照先后顺序发展的。也就是当人的某一级的需求得到最高限度满足后，会追求更高一级的需求，如此逐级上升。

受限于资金的压力，第一套房往往不会那么完美。分析师的一个朋友，3年前在家人的帮助下买了首套自住房，目前已入住一段时间，但他现在仍有很多遗憾，就说：下一套房我一定买离上班近的、周边学校好的、物业好的、不靠近马路边且朝南的大阳台房。朋友的例子不胜枚举，没房的时候想着，我只要一套属于自己的房就OK了；有房之后，就希望换一套比这更好的。

如此来看，也就不难理解为何几乎所有的买房者都会考虑同一个问题：我的房子升值潜力如何？

投资者自不必多说，投资投资肯定把升值放第一位。那自住呢？随着社会的发展，当某个人的储蓄积累到一定程度后，会很自然的考虑到将最初的“小房”换成“大房”；而原有的“小房”可以转手卖出好价钱，将是换大房的前提条件之一。

因此说，未雨绸缪，在买房的时候，就选择升值潜力比较大的楼盘，以后换房更容易。

▶如何挑选升值潜力楼盘？

 5大要点帮您忙

“预计可以涨多少”这个问题真不好说，房价不可控因素太多。但这个楼盘的升值潜力如何或者说如何挑选升值潜力大的楼盘，倒是有几点建议和意见：

☞1、地段：新老城区交汇处或几大区域交界处

买中心商圈贵， 买新区要“等”，很是纠结。这种情况下，在新老城区或者几大区域交界处买，是较为有升值机会的。在买首套房，资金不那么够的情况下，选择与新老城区的交汇处，既能享受到价格的“优势”，也能享受周边既有的成熟配套。

以南宁来说，区域间或相邻商圈间的房价差还是比较大，比如柳沙半岛与亭江路、五象新区与经开区、五象湖与玉洞、凤岭北与兴宁东、凤岭北东站与三塘、凤岭南与仙葫等。当然，房价很大程度上与所在区域的综合定位及现有配套有关。

☞2、配套：“足不出户”就能解决生活所需

“足不出户”就能够解决所有的生活问题是许多人向往的，即使选的区域不那么市中心，周边的配套能级也不高，甚至规划的配套还未建，但该有超市、菜市、学校、医院、小吃店等，最好能在2公里解决，因为这直接关系到时间的利用率是高还是低。

要相信一点，城市要发展，发展肯定要扩张建设，大多是时间问题。在配套设施完善的过程，也就是房子价格逐渐上升的过程。

☞3、物管：起码最基本的安保、卫生等问题要做好

物业服务伴随业主一生，只有好的物业，才能带来好的居住体验。有好的居住体验，不仅自己住的开心，在转手的时候也更易卖出“好价钱”。

而物业好坏直接体现在细节之处，比如工作人员的精神面貌、小区的整洁度、园林的修剪、安保、问题处理速度等。判断某个楼盘物业的好坏，一是看交房之初的物业公司是哪家，二是该物业公司有何代表楼盘，三是该楼盘的物业口碑如何。

☞4、价格：比周边楼盘甚至隔壁区域低

这一点站在投资者的角度尤其重要，同区位下便宜便宜再便宜，等其他开发商建大型商圈了或者地铁通了或者区域更成熟了，你的也是跟着涨，从利润来说，便宜的房子涨的更快，也更好脱手。

但自住的话，条件要多苛刻点，在综合对比户型、物业、开发商口碑、地段等外，价格相对选择“便宜”点，未来的利润空间也会更大些。

☞5、产品：综合素质要过硬

这个完全是面对面硬碰硬，比如，A楼盘，户型方正，赠送率高且实用，物业口碑好，小区超市、菜市、学校“一条龙”，单价8500元/㎡；B楼盘，户型浪费且赠送不多，物业口碑差，买菜走5、6公里，卖7500元/㎡。那么，你会选哪个？

综上所述，买有升值潜力的房子，不是所有的要点相加，而且按各自所需、抓重点，并有所取舍。比如，价格、上班路上的时间、周边学校等是否在你预算和承受范围内，通俗点说，这房子“好不好住”、“方不方便住”。

▶升值潜力楼盘重点推荐之金悦澜湾

“隔壁”成交单价已过万

金悦澜湾，位于良庆区与江南区交界处，与柳沙半岛一桥之隔，可享受江南五一路商圈、柳沙半岛商圈以及良庆区政府附近的生活服务配套，属于大沙田老城区范围内。目前，柳沙半岛的成交均价已过万元/㎡，而五象新区9000多元/㎡以下的楼盘都少见。简单从价格角度分析，金悦澜湾升值潜力较大。另从下面从几个方面详细“分解”一下该楼盘，是不是“好住”：

☞1、上班。主要有2种选择可至青秀区主要写字楼，亭江路-英华大桥-竹溪立交，亭江路-白沙大道-竹溪立交，自驾20分钟内，电车40分钟内，时间长短比较合适。

☞2、商业及生活配套。目前周边并没有高档商业，但吃的用的还是比较多（完全不用担心夜宵），毕竟是老城区。另金悦澜湾自身规划6万㎡的商业街，并带2000㎡的农贸市场和4000㎡的超市，未来的基本所需可在小区内解决。

☞3、学校。项目自身配有幼儿园，西边有市政规划的小学、中学，接送方便。

☞4、医院。金象大道有广西中医大学大沙田门诊部、南宁市第二人民医院大沙田分院，约1.5公里，路程不长，骑行5分钟内，就医方便。

☞5、其他生活配套。距离项目最近的商圈要数2公里处的大沙田商圈，也是良庆区最成熟的老商圈，超市、银行、药店、餐饮、服装等可以一次性解决，生活较为方便。

☞6、地铁。金悦澜湾不是正地铁房，但距离地铁4号线的团结南路站（金象大道与五象大道交汇处）站约1.7公里，自行车6分钟左右。

☞7、户型。之前推出的户型不用多说，赠送率高，实得面积多使用率高，尤其是102㎡上下的三房以及113㎡上下的四房。目前，15#楼意向登记中，主要户型为91-134㎡的3-5（4+1）房，部分还可看江。91㎡属于紧凑性的三房，增值空间20%左右。101㎡和115㎡改造后可做成4房，尤其是101㎡，3个卧室都不算小，对于刚需来说，同样面积还多出一个功能空间真的是“赚了”，当然在单价上也会多几百，但都值得。

可以说，金悦澜湾不仅有升值空间，而且2年后（交房时间），也是比较“好住”的一个项目。

1季度榜单：

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